物件サイトに「利回り12%」と書いてあっても、それは満室・改修費ゼロ・経費ゼロの理想値です。実際に手元に残る数字 ─ 実質利回り ─ は、その6〜7割になることが珍しくありません。
表面利回りの計算式
表面利回り（%）= 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100。例えば多賀城市の築28年1棟アパート、価格500万円・家賃3.5万円×4室の場合、年間家賃168万円 ÷ 500万円 = 33.6%。一見すばらしい数字ですが、これは「全室満室・改修ゼロ・経費ゼロ」という現実には起こらない条件下の数字です。物件広告に載る利回りはほぼすべてこの表面値です。
実質利回りの計算式
実質利回り（%）=（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入諸費用 + 改修費）× 100。先ほどの500万円物件で、購入諸費用50万円・改修費200万円・年間経費40万円・空室率20%を見込むと、年間実収入168万 × 0.8 − 40万 = 94.4万円。総投資額750万円。実質利回りは94.4 ÷ 750 = 12.6%。表面の33.6%が、現実には12.6%まで圧縮されました。それでも宮城の築古帯としては悪くない水準です。
購入前に確認すべき5項目
①給排水配管の更新履歴（築30年超なら200〜400万円の更新コストを覚悟）。②屋根・外壁の塗装履歴（10〜15年周期、未実施なら100〜200万円）。③直近3年の入退去記録（空室期間が長ければ実空室率は20%超）。④管理費・修繕積立金（年間家賃の10〜15%が目安）。⑤近隣の競合家賃（自分の想定家賃が現実的か）。これらを確認せずに表面利回りだけで判断すると、買った瞬間に赤字物件を抱えることになります。
宮城のエリア別「表面 vs 実質」の目安
・仙台市中心3区（築15〜25年）：表面8〜10% → 実質6〜8%。改修費は抑えめだが価格が高い。 ・仙台市周縁＋多賀城・名取（築25〜30年）：表面12〜15% → 実質9〜11%。バランス型。 ・県北（大崎・登米）築30年超：表面18〜25% → 実質10〜13%。改修費と空室損が重く、表面の半分以下になりがち。 表面の数字だけ見て県北に飛びつくと、改修費と入居付け苦戦で実質が一桁前半になるケースも見ます。
改修費を「投資」として利回りに織り込む
築古物件で実質利回りを上げる最大のレバーは「改修費の精度」です。同じ50万円の予算でも、内見時の第一印象に効く工事（アクセントクロス・照明・水回り部分補修）に集中すれば、家賃を3,000円上げて実質利回りを1〜2%押し上げられます。逆にフルリフォームで200万円かければ、回収に5年以上かかることも。改修箇所の取捨選択が利回りの質を決めます。
物件提案時に「実質ベース」でお返しします
弊社では、検討中の物件をLINEで送っていただければ、改修費概算・想定空室率・経費を反映した「実質利回りベース」のレビューを無料でお返しします。物件売買では儲けない立場なので、買う・買わないの判断はフラットにお伝えします。表面利回りに惑わされず、本当に手元に残る数字で判断するための一次フィルタとしてご活用ください。
