管理会社選びで利回りが年1〜2%動きます。空室期間が3ヶ月伸びるか1ヶ月で決まるか、原状回復が18万円か8万円か ─ どちらも管理会社の動き方で変わります。任せる前に確認すべき6項目を整理します。
管理会社の手数料構造を理解する
管理委託料は家賃の3〜5%が相場ですが、本当のコストはここではありません。①更新事務手数料（更新料の50%が管理会社、残りがオーナー）、②退去時の原状回復見積（管理会社経由は相場の1.5〜2倍）、③客付け時のAD（広告料、家賃1〜3ヶ月分が仲介会社へ）。月額の3%だけ見て選ぶと、年間で家賃の20%以上が見えないコストで消えていることがあります。
チェック1：空室期間の実績
「平均空室期間どれくらいですか？」と聞きます。宮城の単身向けで2ヶ月以内なら優秀、3ヶ月超は要注意。返答が「物件次第」「条件次第」と曖昧な会社は、データを取っていない＝改善しない会社の可能性が高い。具体数字を即答できる会社は、KPIを意識して動いている証拠です。
チェック2：客付けルートの幅
自社サイト・SUUMO・HOMES・アットホーム・エイブル・ミニミニ・地元仲介会社、どこに掲載しているか。3社以下なら客付け力は弱い、6社以上なら積極的。仙台の場合、地元の弱小仲介会社にも顔が利く管理会社の方が、繁忙期2〜3月の決定率が圧倒的に高いです。
チェック3：原状回復見積の透明度
退去後の見積依頼時、①項目別の㎡単価・材料名を出すか、②相見積を許容するか、③オーナー支給材料（自分で買って渡す）を受け入れるか。3つすべてYesなら良心的、ひとつでもNoなら原状回復で利益を取りに来る会社。「一式○万円」見積を出してくる会社は、外して別の会社に切り替えた方が利回りが守れます。
チェック4：賃料設定への姿勢
空室時に「家賃を下げましょう」しか提案しない会社は危険。本来は①家賃据え置きで設備追加（Wi-Fi無料・宅配ボックス）、②AD増額で仲介に営業強化、③ターゲット変更（学生→社会人）、④軽い改修で印象改善 ─ 複数選択肢を提案できるのが優秀な管理会社です。家賃下げは一度下げると元に戻せないので、最後の手段として温存すべき選択肢です。
チェック5：オーナー報告の頻度と質
月次報告書のフォーマット（家賃入金・空室状況・問い合わせ件数・修繕履歴）を見せてもらいます。Excel手作りで荒い会社、紙の郵送のみ、メールで遅延報告 ─ いずれもオーナーへの透明性が低い。Webポータルでリアルタイム閲覧できる会社が現代水準です。月1回しか動きが見えない会社は、運営判断のスピードが遅れます。
チェック6：解約条件と移管のしやすさ
契約書で「中途解約の予告期間」「違約金」「鍵・契約書類の引渡し条件」を確認。3ヶ月予告は許容範囲、6ヶ月超は囲い込みの意図あり。違約金が「家賃数ヶ月分」と高額な会社は、サービスに自信がない証拠です。乗換えやすい契約条件を提示する会社の方が、結果的にオーナーを大切にする傾向があります。
自主管理 vs 委託管理の分岐点
・物件1〜2戸／オーナー本業に余裕／物件徒歩30分圏：自主管理で管理委託料5%を浮かせる選択肢あり。 ・物件3戸超／本業多忙／物件遠隔：委託管理が現実的。手数料を払ってでも時間を買う。 ・中間：賃貸借契約と家賃集金だけ管理会社、客付けと修繕は自分、というハイブリッドも可。 戸建単発なら自主管理が成立しやすく、アパート1棟以上は委託が無難、というのが宮城の経験則です。
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