築古物件の最大のリスクは「突発的な大規模修繕」です。屋根外壁で200万円、給排水で150万円、給湯器が3台同時に壊れて30万円—こうした出費を"想定内"にするための積立計画を整理します。
なぜ積立計画が必要か
築古物件は「平均すると利回り15%だが、10年に1回400万円の修繕が来る」という構造。キャッシュフローだけ見ていると「毎月入ってくるから大丈夫」と錯覚しますが、修繕積立を取らないと大規模修繕時に手出しが必要になります。家賃の中から毎月一定額を「修繕積立口座」に入れて分離管理する習慣を作ると、突発出費に動じない運用になります。
修繕項目と周期・単価（木造アパート）
・屋根（スレート再塗装／葺き替え）：15年周期・80〜250万円 ・外壁塗装：10〜12年周期・80〜150万円 ・給排水管更新：25〜30年周期・150〜300万円 ・給湯器交換：10〜12年周期・1台8〜12万円 ・エアコン交換：10年周期・1台7〜10万円 ・ベランダ防水：10〜15年周期・1戸10〜15万円 ・シロアリ防除：5〜10年周期・30〜50万円 ・共用部電気：15年周期・20〜40万円 これらを「何年後にいくら必要か」をエクセルで並べると、次の10年の修繕カレンダーが見えてきます。
毎月の積立額の逆算
8室・築30年・月家賃合計35万円のアパートの例：今後10年で必要修繕＝屋根150万＋外壁120万＋給湯器2回120万＋エアコン80万＋防水150万＋その他50万＝計670万円。10年＝120ヶ月で割ると、月5.6万円を積立が必要。家賃35万円の16%が修繕積立、という計算です。家賃の10〜20%を修繕積立に回すのが築古物件の鉄則で、これを「経費」と捉えて最初から除外した金額を"手残り"と認識するのが正しい運用です。
戸建の修繕周期と単価
戸建は「1戸あたりの修繕単価」がアパートより割高になる項目と、逆に安く済む項目が混在します。 ・割高：屋根（形状が複雑）・外壁（足場コストが1戸分で割高）・給湯器（エコキュートだと30万円超） ・割安：共用部なし／ベランダ防水なし／シロアリ1戸分で済む 築40年の戸建1戸で今後10年の修繕合計は200〜300万円が目安。月家賃6〜8万円なら、月1.5〜2.5万円を積立ラインに。アパートより積立率（家賃比25〜30%）を高めに取るのが安全です。
DIY併用で修繕コストを下げる
積立計画の「支出側」を圧縮する手段として、DIY併用は有効です。例：外壁塗装150万円→足場・高圧洗浄・中塗り上塗りは職人、プライマー塗布とマスキングは自分→120万円に圧縮。内装クロス貼替15万円→職人1日入れて自分で残り→5万円に圧縮。ただしDIY領域は付録Cで整理した通り、水回り・電気・屋根高所は手を出さないのが鉄則。積立額を20〜30%下げる効果が現実的に見込めます。
積立口座の分離運用
実務的には、家賃入金口座とは別に「修繕積立専用口座」を作り、毎月定額を振り替える仕組みが最強。普段は見ない口座なので使い込みがなく、10年後の大規模修繕時に「ここにお金がある」という安心感が得られます。ネット銀行の定額自動振込を使えば手間もゼロ。積立金は流動性重視で普通預金でOK、大規模修繕が近づいたら1年定期に移す程度の運用で十分です。
突発修繕と計画修繕の切り分け
修繕には「計画修繕（屋根外壁・給排水・設備更新）」と「突発修繕（給湯器故障・水漏れ・台風被害）」の2種類。計画修繕は前述の積立で対応、突発修繕は「年間家賃の5%」を別途キャッシュで持つのが鉄則です。家賃420万円のアパートなら、常時20万円の手持ち資金を運転資金として確保。これで「明日給湯器が壊れても大丈夫」という状態を作ります。
修繕計画もLINEで無料作成
物件の築年・構造・室数・過去の修繕履歴を教えていただければ、今後10年の修繕カレンダーと月次積立必要額を無料で試算します。宮城の実勢単価（職人手配・材料費）ベースで作るので、管理会社の提示する修繕見積より現実的な金額が出ます。購入前の物件でも、「この物件を買ったら毎月いくら積立が必要か」を先にシミュレーションできるので、お気軽にLINEへ。
