築古戸建は賃貸保有だけが正解ではありません。実需向けにリノベして転売する「再販モデル」は、半年〜1年で資金回収できる出口戦略として、宮城でも一定の手応えがあります。賃貸とどう使い分けるかを整理します。
リノベ再販モデルの基本構造
①仕入れ：築30〜45年・100〜250万円の戸建を購入。②改修：実需が住みたくなる水準まで仕上げ、150〜300万円。③販売：実需向けに450〜800万円で売却。総投資350〜550万円に対し、売却で粗利100〜250万円・期間6〜12ヶ月が目安です。賃貸保有が「年12〜15%の利回り」を毎年積むモデルなら、再販は「短期で20〜30%の粗利を一気に取る」モデル。資金循環の速さが最大の魅力です。
再販向きの物件・賃貸向きの物件
・再販向き：①接道2m以上で再建築可、②延床70㎡以上、③駐車2台、④小学校徒歩15分圏、⑤築40年以内（築50年超は実需が嫌う）、⑥躯体・基礎が健全。 ・賃貸向き：上記から外れるが立地が悪くない物件、再建築不可、築50年超で固定資産税が安い、敷地が狭い。 再建築不可と築50年超は、実需向けには売りにくいので賃貸長期保有が基本。仕入れ時点で「どっちで出口を取るか」を決めて買うのが鉄則です。
宮城で実需が反応する3つの仕様
①対面キッチン：壁付けキッチンを対面に変更するだけで、内見時の反応が劇的に変わる（工事費40〜80万円）。②床のフラット化＋無垢風フローリング：段差解消＋明るい木目で「新築っぽさ」を演出（30〜60万円）。③水回り3点セット交換：キッチン・浴室・洗面の同時交換で清潔感が一気に出る（80〜150万円）。実需は「住んだ自分が見えるか」で判断するので、夢を見せる仕様に投資します。
販売価格の決め方
SUUMO・HOMESで同エリア・同延床・築15年以内の中古戸建価格を10件抽出し、中央値の70〜80%を上限に設定します。例えば中央値900万円なら上限630〜720万円。「築古リノベ済」は新しい中古に対して2〜3割引が市場感覚です。これより強気に出ると半年売れず、値下げで結局この価格帯に戻ります。指値前提で表示価格は中央値75%、指値後の成約は70%、を初期設計とすると現実的です。
リノベ再販の落とし穴
①固定資産税・都市計画税：保有期間中に発生。改修費に含めて回収計算を。②不動産取得税：購入時に必要。中古戸建は1〜3万円。③譲渡所得税：5年以内売却は短期譲渡で税率約40%、5年超で長期譲渡20%。再販モデルは原則短期譲渡なので、粗利の40%が税金で消える前提で計画を。④仲介手数料：売却時に約3%。これらを引いた「手取り粗利」で投資判断するのが必須です。
賃貸 vs 再販の使い分け
・現金1,000万円のうち500万円を投入する場合：再販で1物件回し、半年後に売却して資金を1.2倍にし、賃貸物件購入の頭金にする。 ・現金300万円のみ：賃貸保有で長期キャッシュフロー優先。再販は手元資金が薄くなるリスクが大きい。 ・サラリーマン副業：本業所得が高い人は再販の譲渡所得税負担が大きい。賃貸の不動産所得（経費計上可）の方が税効率良い場合も。 属性と目的で選ぶ判断軸は、戸建vsアパートの記事と同じ枠組みで考えられます。
内装屋として再販モデルを支援できる理由
リノベ再販で粗利を出せるかどうかは、改修費の精度で9割決まります。実需が見るポイント（対面キッチン・床・水回り）に集中投資し、見えない箇所（小屋裏・床下）は最低限に抑える ─ この取捨選択を見誤ると、改修費400万円使って粗利ゼロという結果になります。弊社は内装屋として日々この判断をしているので、仕入れ前の物件評価から改修見積、販売価格設計まで、再販モデル全体を一気通貫で支援できます。
再販前提の物件評価もLINEで承ります
「この戸建、リノベして売れるか？」という相談、よくいただきます。物件URL or 写真と概要をLINEに送っていただければ、①再販可否（接道・躯体・需要）の判断、②改修費概算と仕様プラン、③想定販売価格・粗利・期間の試算、をフラットにお返しします。再販向きでないと判断したら、賃貸保有プランに切り替えてご提案します。
