「水回りと屋根だけプロ、他は自分で」─ これがDIY併用の王道パターンです。大崎市古川の築45年戸建を、オーナー夫妻が週末通いで仕上げた事例をご紹介します。
物件の概要
大崎市古川・駅徒歩18分・築45年・木造2階建て・延床68㎡（3DK）・土地52坪・接道4m・上下水道・都市ガス。長年の空き家で雨漏り跡と配管劣化あり、ただし躯体・基礎は健全。物件価格280万円、仲介手数料込みで諸費用40万円。オーナー様は仙台市在住の30代夫婦で、初めての戸建投資。「自分たちで手を動かしたい」という希望から、DIY併用前提で物件を一緒に探し、弊社で見極めから改修まで伴走しました。
プロ側の工事内容
弊社が引き受けた範囲は3つ。①屋根葺き替え（既存スレート撤去→ガルバリウム鋼板新設、足場込み85万円）、②水回り4点更新（キッチン・ユニットバス・トイレ・給湯器、合計55万円）、③配管の漏水箇所補修（床下調査＋ピンポイント更新、15万円）。計155万円。高所作業と給排水・ガスは資格と経験が要る領域なので、DIY対象から最初に切り分けました。工事期間は屋根3日＋水回り1週間＋配管2日＝実働12日。
DIY側の工事内容
オーナー夫妻が週末（土日）通いで2ヶ月かけて施工。①床：既存畳撤去→合板＋クッションフロア張り（材料費8万円）、②クロス張替全室：量産品を夫婦で貼り（材料費7万円）、③建具・造作：襖を白で塗装、建具金物交換、押入れを棚化（3万円）、④外構：草刈り・枕木通路・ポスト交換（2万円）。材料は弊社経由で卸値で手配（施主支給扱い）、やり方は初日にKENが現場で30分レクチャー。DIY合計20万円。プロ側155万円＋DIY20万円＝改修費合計175万円。
投資サマリーと利回り
物件280万円＋諸費40万円＋改修175万円＝総投資495万円。募集家賃6.5万円（年78万円）で1ヶ月で客付け成立（地元管理会社＋ジモティ併用）。表面利回り78÷495＝15.8%。経費（管理委託5%・固定資産税・保険・修繕積立月1万円）控除後の実質利回りは11.4%。月手残りは3.7万円。プロだけに全部発注していた場合の改修費想定は290万円なので、DIY併用で総投資が115万円軽くなり、利回りが3ポイント以上改善した形です。
DIYで「やらなかった」ところ
オーナー夫妻に最初にお伝えしたのは「やらない範囲」でした。①屋根高所（落下リスクと葺き替え技術）、②給排水の配管（漏水は後から大事故になる）、③ガス・電気（資格必須、違法施工は保険対象外）、④耐震に関わる躯体工事。これらはプロ以外に選択肢がありません。逆に、クロス・床・塗装・建具調整・外構・清掃は、失敗しても人命やライフラインに関わらないのでDIY向き。この線引きを一緒にやるのが、弊社の戸建案件の基本スタンスです。
想定外だったこと
進行中に発覚した想定外は2つ。①床下を開けたら想定より配管劣化が広範囲で、追加15万円の工事が発生（当初計画50万円→65万円）。②2階の柱1本にシロアリ跡→防蟻処理＋根継ぎで別途18万円。合計33万円の追加。築45年戸建では「開けてみないと分からない」工事が10〜20%は追加になる前提で予算を組むのが鉄則です。オーナー様にも購入前に「追加50万円までは覚悟」とお伝えしており、許容範囲内で収まりました。
結果と、次の1戸に向けて
入居は2026年3月、現在（4月時点）も稼働中。オーナー夫妻はこの1戸目で改修スキルが大きく上がり、現在2戸目（富谷市・築38年戸建）を仕込み中で、こちらはDIY比率をさらに上げる計画。「1戸目は一緒にやる、2戸目以降は自走する」という弊社の基本スタンスそのままの展開になりました。DIY併用は時間と根気がかかりますが、利回りとスキルの両方を残せる唯一の投資スタイルです。
戸建DIY併用の相談もLINEで
「戸建に興味はあるが、どこまで自分でやれるか分からない」「プロとDIYの線引きを一緒に考えてほしい」というご相談はLINEで受け付けています。物件URLをお送りいただければ、現地同行もしくは写真ベースで「ここはプロ／ここはDIY」の判定をお返しします。オーナー様の時間リソース（週末通い可能か）・スキル（大工経験の有無）・目標利回り（15%か20%か）によって最適な配分は変わります。お気軽にLINEへ。
