「非公開物件さえ見れれば勝てる」と考えていませんか？ 実はそれ、業界のセールストークに半分乗せられています。公開物件にも勝てる物件はあるし、非公開物件にも"出ない理由"があるものは多い。フラットに見るための視点を整理します。
非公開物件の3パターン
非公開物件と一括りに言っても、その中身は3つに分かれます。①売主の事情（離婚・相続・経営判断）でプライバシー配慮のため水面下流通。②市場に出すと値が下がる懸念から打診段階で動かす。③前段で複数の業者・身内に打診済みで、最後に流れてきた物件。投資家にとって本当に旨味があるのは①の前半だけで、③は「他人が見送った理由がある物件」であることが多いです。
公開物件が"残っている"理由
楽待・健美家・アットホームに残っている物件は「誰も買わなかった」のではなく、多くは「価格が当初強気で時間が経った」「地味で目立たない」「写真が悪く印象が薄い」だけです。価格交渉の余地があり、改修で見せ方を変えれば実質利回りを上げられる物件は、公開市場にも普通に存在します。とくに宮城のような地方都市は、東京の投資家が気づかずスルーしている公開物件が一定数あります。
公開物件で勝つための3つの視点
①掲載期間が3ヶ月以上の物件は指値が通りやすい（売主が疲れている）。②写真がスマホ撮りで暗い物件は、改修＋撮り直しで化ける余地が大きい。③複数物件サイトに重複掲載されている物件は、業者が早く処分したい意図あり ─ 値交渉の余地が大きい。これらは「公開されているからダメ」ではなく「公開されたまま動いていないものを拾う」発想です。
内装屋から見た公開物件の盲点
公開物件の写真を見ると、本当の状態がわかります。クロスの黄ばみ・水回りの古さ・外壁のチョーキング ─ これらは"嫌われる要因"ですが、改修コストが読める投資家にとっては"値下げ材料"です。「写真で印象が悪い物件 ＝ 改修で化ける物件」という見方ができれば、非公開信仰に縛られず、宮城の公開市場だけでも十分に物件を仕込めます。
弊社のスタンス：非公開も公開もフラットに
弊社は内装屋なので、物件売買で手数料を取る立場ではありません。そのため「非公開だから良い」「公開だから悪い」の先入観を持たず、物件単体で「実質利回りで回るか」「改修で化けるか」だけで評価します。検討中の物件があれば、公開・非公開を問わずLINEで写真と概要を送ってください。フラットなセカンドオピニオンをお返しします。
