利回り改善築古物件ボロ物件投資
「利回りが高い＝誰も欲しがらない物件」。でも改修次第で、見かけの利回りが実質利回りに変わります。
物件の概要
多賀城市の1Kアパート。築30年。物件価格380万円。購入時点で2年間空室。表面利回りは11%（家賃3.5万円想定）だが、空室のため実質利回りは0%。白い壁紙は黄ばみが目立ち、クッションフロアも傷んでいた。
改修内容と費用
リビングの1面にグリーンのアクセントクロスを施工（15,000円）。残りの壁紙は量産品で張替え（35,000円）。ハウスクリーニング（21,000円）。合計7.2万円。全部をきれいにするのではなく「内見で第一印象が変わるポイント」だけに集中しました。
結果
バーチャルステージング画像をジモティに掲載。2週間で入居者が決定。家賃3.5万円で契約成立。総投資額387.2万円に対して年間収入42万円。実質利回り10.8%を実現。2年間空室だった部屋が、7.2万円の改修で満室に。
ポイント：全部直す必要はない
築古物件の改修で最も重要なのは「どこを直すか」の判断。全室フルリフォームすれば100万円以上かかりますが、利回りに効くのは「内見時の第一印象」。アクセントクロス1面+清掃で十分な場合も多い。大工歴20年のKENが現場を見て、最小コストで最大効果のポイントを判断します。
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