「再建築不可は怖い」と敬遠される物件ほど、内装屋にとっては仕込み甲斐のある領域です。仙台市若林区で180万円で仕込んだ築50年戸建の、購入から客付けまでの全工程をご紹介します。
物件の概要と「再建築不可」の意味
仙台市若林区・駅徒歩15分・築50年・木造2階建て・延床62㎡（2DK）・土地38坪。旗竿地で竿部分の接道2m（建築基準法の道路接道2m要件ギリギリだが、昭和55年以前の建築で既存不適格）。つまり「今の建物は合法だが、解体して新築する場合は接道4m以上が必要で建て替え不可」という物件です。物件価格180万円、諸費用30万円。オーナー様は不動産投資3棟目の40代男性。「再建築不可で安く、割り切って賃貸で回す」という明確な目的で物件探しをご一緒しました。
再建築不可の「安く買える」メカニズム
再建築不可物件は、金融機関の融資対象外が基本（建物担保評価が取れない）。そのため買い手が現金購入層に限定され、価格競争が働きにくく、周辺相場の50〜60%で取引されるのが相場感。今回の物件も、同エリアの建築可能な築古戸建が400〜500万円の中、180万円で取得できました。逆に言えば「出口で売る時も相場の60%で売れる覚悟」が必要なので、長期保有で家賃を回収しきる前提の投資になります。
改修内容とコスト配分
改修費合計260万円。内訳は①屋根補修（葺き替えではなくカバー工法で45万円）、②給排水・ガス設備更新（70万円）、③ユニットバス・洗面・トイレ交換（55万円）、④外壁塗装（30万円）、⑤内装（クロス・床・建具・照明、60万円）。再建築不可物件で最重要なのは「建物寿命をあと20年延ばす改修」。屋根・外壁・水回り・配管の4点に8割の予算を寄せ、内装は量産品で抑えるのが鉄則です。見栄えを盛っても出口は制約されるので、費用対効果の薄い造作は思い切ってカット。
投資サマリーと利回り
物件180万円＋諸費30万円＋改修260万円＝総投資470万円。募集家賃5万円（年60万円）で募集開始、2ヶ月目に客付け成立。表面利回り60÷470＝12.8%。経費控除後の実質利回りは8.9%。月手残り約2.2万円。建築可能エリアで同規模の築古戸建を仕込む場合、総投資が700〜800万円になるので、再建築不可を選んだことで投資効率が跳ね上がります。「利回りを取るか、流動性を取るか」の典型例。
出口の2枚目：土地活用
再建築不可物件の出口戦略は「建物が朽ちた後に土地だけ残る」ことを前提に設計します。今回の物件は土地38坪・接道2mなので、①コインパーキング（3台分で月4.5万円想定）、②隣地所有者への売却（接道拡張用として周辺相場の70%で売れる可能性）、③月極駐車場（月1.5万円×3台＝4.5万円）が選択肢。オーナー様とは購入前に「建物で20年回して、朽ちたら土地活用に転換」のシナリオを共有済み。20年で家賃累計1,200万円（空室10%想定）＋土地価値300万円で、投資回収は十分成立します。
再建築不可で「やってはいけないこと」
再建築不可物件で失敗するパターンは決まっています。①融資前提で買う（審査が通らず契約解除）、②新築同等のピカピカリノベをする（投資回収が効かない）、③解体して更地にする（二度と建たなくなり、土地評価が3割以上下がる）、④将来の自己使用を考える（家族が住みたいと言っても建て替え不可）。内装屋の視点で言うと「壁一枚剥がすだけで躯体が想定以上に傷んでいた」リスクも高いので、契約前の現地調査（床下・小屋裏・水回り裏）は省略できません。
想定外だったこと
進行中の想定外は1つ。床下点検で白アリ被害跡が広範囲に発覚し、防蟻処理＋根太・大引きの部分交換で追加45万円。築50年の物件では「開けてみないと分からない劣化」が出る前提で、予算に10〜15%の追加余地を持っておく必要があります。オーナー様にも契約前に「追加50万円まで覚悟」とお伝えしており、許容範囲内で着地。再建築不可物件で予算ギリギリで買うのは危険で、必ず余白を持たせて仕込むのが鉄則です。
再建築不可の物件も探しからLINEで
再建築不可物件は一般の不動産ポータルにも出ていますが、価格交渉の余地・白アリ等の潜在リスク・出口の設計 ─ これらを踏まえて「仕込める物件」か「地雷物件」かを見極めるには経験が要ります。物件URLを送っていただければ、接道状況・既存不適格の種類・改修見積もり・出口シナリオまでお返しします。「再建築不可を選ぶべきか、建築可能物件を選ぶべきか」の判断も含めて、お気軽にLINEへ。
